據(jù)統(tǒng)計(jì)，自2022年1月至今，地產(chǎn)調(diào)控政策發(fā)布次數(shù)累積超過70余次，其中有30多個(gè)城市發(fā)布了穩(wěn)定樓市的政策。2月21日，廣州地區(qū)四大行同步下調(diào)房地產(chǎn)貸款利率。其中，首套房優(yōu)惠審批利率從此前的5.6%下調(diào)至5.4%，二套房優(yōu)惠審批利率從此前的5.8%下調(diào)至5.6%。廣州作為四個(gè)一線城市之一，下調(diào)房貸利率超出市場預(yù)期，被市場解讀為地產(chǎn)政策轉(zhuǎn)向的重要信號(hào)，受此影響厚壁無縫鋼管期貨出現(xiàn)較大幅度的上漲。

一、地產(chǎn)政策對(duì)厚壁無縫鋼管影響的傳導(dǎo)路徑

地產(chǎn)政策是如何影響厚壁無縫鋼管價(jià)格的呢，降息鋼價(jià)就要漲嗎？回答這個(gè)問題，筆者認(rèn)為首先需要理清楚地產(chǎn)政策對(duì)厚壁無縫鋼管價(jià)格的傳導(dǎo)路徑。房地產(chǎn)行業(yè)的變化最具領(lǐng)先性的是政策，政策調(diào)控的核心是資金，房企的資金情況影響項(xiàng)目建設(shè)，房建影響用鋼需求，最終對(duì)價(jià)格產(chǎn)生影響。在傳導(dǎo)路徑很順暢的情況下，地產(chǎn)政策的糾偏，最終將利好厚壁無縫鋼管價(jià)格，但實(shí)際傳導(dǎo)往往不是一步到位，過程較為復(fù)雜。

二、房地產(chǎn)調(diào)控政策回顧

房地產(chǎn)是典型的資金密集型行業(yè)，地產(chǎn)政策的調(diào)控核心主要針對(duì)資金來進(jìn)行展開。房地產(chǎn)開發(fā)資金來源主要包括了國內(nèi)貸款、自籌資金、其他資金以及各項(xiàng)應(yīng)付款合計(jì)等。數(shù)據(jù)顯示，國內(nèi)貸款占比13.8%、自籌資金占比32.85%、其他資金53.37%、各項(xiàng)應(yīng)付款合計(jì)24.77%。房地產(chǎn)開發(fā)資金又可以細(xì)分為兩大類：外部融資、銷售回款。外部融資方面，國內(nèi)貸款主要包括房企開發(fā)貸、并購貸、非標(biāo)融資；自籌資金的主要來源是信用債、資產(chǎn)證券化、非標(biāo)融資；各項(xiàng)應(yīng)付款對(duì)應(yīng)的則是上下游產(chǎn)業(yè)鏈供應(yīng)商墊資。銷售回款方面，其他資金對(duì)應(yīng)的是銷售回款，主要包括定金及預(yù)收款、個(gè)人按揭貸款等。

2017-2018年金融去杠桿，資管新規(guī)的發(fā)布，限制了房企非標(biāo)融資渠道；2020年8月，央行、銀保監(jiān)會(huì)等機(jī)構(gòu)制定“三道紅線”政策，收緊房企國內(nèi)貸款渠道，其中并購貸不計(jì)入相關(guān)指標(biāo)于1月6日有所調(diào)整；2022年12月31日，出臺(tái)貸款集中度管理制度，約束銀行資金流入地產(chǎn)行業(yè)；2021年三季度起，地產(chǎn)債務(wù)違約頻發(fā)，信用債發(fā)行困難，同時(shí)供應(yīng)商墊款更加謹(jǐn)慎。2021年地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)金流日益枯竭，危機(jī)不斷加重。

外部融資渠道不斷收緊，迫使房企將獲取資金來源的重心轉(zhuǎn)向銷售回款。數(shù)據(jù)顯示，2021年二季度以來地產(chǎn)銷售持續(xù)下滑，截至12月31日，商品房銷售面積同比下滑15.64%，至今尚未出現(xiàn)好轉(zhuǎn)跡象。融資收緊，地產(chǎn)銷售回款下滑，地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流進(jìn)一步惡化，房地產(chǎn)企業(yè)違約頻發(fā)。為保證項(xiàng)目交付，多省市相繼加強(qiáng)預(yù)售資金監(jiān)管，在一定程度加劇了房企流動(dòng)性。至此，房地產(chǎn)嚴(yán)格的調(diào)控政策達(dá)到最高峰。

三、地產(chǎn)調(diào)控政策解讀

地產(chǎn)行業(yè)的嚴(yán)格調(diào)控，進(jìn)一步加大了國內(nèi)經(jīng)濟(jì)的下行壓力。統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2021年第四季度GDP為32.4萬億元，同比增長4%。穩(wěn)增長、穩(wěn)經(jīng)濟(jì)政策相繼出臺(tái)，除大力推進(jìn)基建之外，房地產(chǎn)政策開始糾偏。地產(chǎn)行業(yè)悲觀預(yù)期得到一定程度修復(fù)，去年11月中旬起厚壁無縫鋼管價(jià)格不斷上漲。

如此頻繁的利好政策，對(duì)緩解地產(chǎn)資金壓力，扭轉(zhuǎn)地產(chǎn)下行趨勢有多大作用呢？

外部融資方面，我們仔細(xì)觀察現(xiàn)有政策的調(diào)整內(nèi)容可以發(fā)現(xiàn)，最核心的兩條“三道紅線”以及貸款集中度管理制度都沒有做大幅度的調(diào)整。并購貸不再計(jì)入相關(guān)指標(biāo)，更有可能的目的是促進(jìn)地產(chǎn)行業(yè)的兼并重組；保障性租賃住房有關(guān)貸款不納入貸款集中度管理制度，目的則是促進(jìn)保障性租賃住房的發(fā)展。重要的調(diào)控政策未變，由此，房地產(chǎn)行業(yè)去杠桿的政策主基調(diào)也未發(fā)生變化。

銷售回款方面，從發(fā)布的政策信息來看，地產(chǎn)政策糾偏多集中在銷售回款一端。放寬落戶、下調(diào)房貸利率、首付比例等等，無疑對(duì)地產(chǎn)行業(yè)有較大利好。但有個(gè)細(xì)節(jié)，限購依然未出現(xiàn)松動(dòng)，下調(diào)貸款利率、降低首付比例等調(diào)整，對(duì)剛需性購房更為有利，更大的可能是滿足居民合理的購房需求，而非松綁地產(chǎn)行業(yè)。經(jīng)濟(jì)去地產(chǎn)化、房子去金融化仍是政策導(dǎo)向。因此，筆者認(rèn)為即便近期地產(chǎn)利好政策不斷，房企資金的緩解也將有限。進(jìn)一步推動(dòng)地產(chǎn)開工回升、增加用鋼需求也就顯得較為困難了。

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